Mit zunehmender Sorge

sieht der Mieterverein Brandenburg, die zunehmende Anzahl von Zwangsversteigerungen in der Stadt Brandenburg und im Umland. Ein Blick ins Amtsblatt zeigt deutlich, dass auch das Amtsgericht scheinbar überlastet ist und sich auch die Zeiträume, in denen Immobilien zwangsverwaltet werden müssen, ständig verlängern.

Wir machen darauf aufmerksam:

Die Rechte von Mietern, Nutzern und Pächtern sind durch eine Zwangsveraltung massiv betroffen! Bei Einleitung von Zwangverwaltung und Zwangsversteigerung ist dringlicher Handlungsbedarf gegeben, damit sie Rechte und ihr Geld zuverlässig sichern.

Was ist zu beachten?

An dieser Stelle können nur einige Hinweise gegeben werden, da die konkrete Situation vom Einzelfall abhängig ist. Wie immer wird daher ausdrücklich die Beratung durch den Mieterverein empfohlen.

• Zur Schuldbefreiung ist es erforderlich, Miete und Betriebskosten ab Einleitung der Zwangsversteigerung/-verwaltung nur noch an den Zwangsverwalter zu zahlen.
• Beim Zwangsverwalter ist der Erhalt der Kaution und deren Verzinsung, sowie die beim Vermieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen zu sichern.
• Der Ersteigerer kann aus der Zwangsversteigerung unmittelbar Eigentümerrechte - und damit Vermieter-/Verpächterrechte - wahrnehmen, obwohl er noch nicht ins Grundbuch eingetragen ist. Das bedeutet u.a., dass der Ersteigerer - anders als ein "normaler" Käufer - sofort auch im eigenen Namen einen bestehenden Mietvertrag kündigen kann.
• Auch langjährige Mietverträge können, anders als im Notfall beim Eigentümerwechsel, mit der kurzen Frist von drei Monaten gekündigt werden. Das Zwangsverwaltungsrecht hebelt die mieterfreundlichen längeren Kündigungsfristen des BGB aus.
• Mieten, Nutzungsentgelte und Pachten können auf der Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen sofort erhöht oder bauliche Maßnahmen durchgeführt werden.
• Bei Erholungsgrundstücken kommt nach dem neuen Recht hinzu, dass zusätzlich die Umlage der einmaligen und laufenden öffentlichen Lasten des Grundstückes auf die Nutzer möglich ist. Soweit es sich um so genannt gemeindliche Erschließungskosten handelt, sind das zum Teil erhebliche Mehrbelastungen.
• Vorkaufsrechte, über die Mieter von Wohnungen oder Pächter von Grundstücken verfügen, sind nicht anwendbar.
• Mieter und Pächter sind grundsätzlich berechtigt, an der Zwangsversteigerung teilzunehmen und die Immobilie selbst zu ersteigern. Aber das scheitert aus den Erfahrungen des Mieterbundes vor allem aus zwei Gründen: Erstens wird ihnen die Zwangsversteigerung nicht bekannt und zweitens sind viele wirtschaftlich nicht in der Lage - besonders, wenn die Finanzierung nicht langfristig vorbereitet werden kann.

Also Augen und Ohren auf:

Sobald es Anzeichen für eine Überschuldung des Eigentümers/Vermieters/Verpächters gibt oder sobald sie gar von der Anordnung einer Zwangsverwaltung erfahren, sollten sie sich über ihre Rechte und Pflichten informieren und ihr Handeln darauf einstellen. Rechtsverlust durch Untätigkeit bedeutet besonders in diesen Fällen erheblichen Geldverlust und manch anderes Ungemach!

Fenster schließen